Кадастровый инженер·СПб и Ленобласть
С 1 марта 2025 года Росреестр приостанавливает сделки с участком без границ в ЕГРН и регистрацию дома на нём. Начнём с проверки по кадастровому номеру.
Об инженере
Кадастровый инженер подписывает документы своей электронной подписью и отвечает за них лично. Документы по вашему участку готовлю и подписываю я.
Лист 1·услуги
Граница участка — то, что записано в ЕГРН, а не то, где стоит забор. Межевой план вносит её туда: для нового участка, для исправления старой записи и для прирезки.
Границы участка не установлены, участок нужно разделить, объединить или образовать новый.
На выходеМежевой план, акт согласования с соседями, границы в ЕГРН и на кадастровой карте.
1,5–3 месяца вместе с Росреестром
Граница в ЕГРН сдвинута или не совпадает с забором, который стоит 15 лет и дольше.
На выходеМежевой план по уточнению границ, согласование с соседями, исправленные сведения в ЕГРН.
1,5–3 месяца
Забор стоит на государственной земле, и её можно оформить в собственность через администрацию.
На выходеСхема на кадастровом плане территории, решение администрации, межевой план, соглашение и регистрация.
4–7 месяцев
Лист 2·услуги
Показываю на местности границу, которая записана в ЕГРН. Забор встанет на вашу землю, а не на соседскую.
Ставите забор, строите у границы или спорите с соседом, где проходит межа.
На выходеМежевые знаки в поворотных точках, акт выноса, схема с привязкой построек к границе.
5–7 рабочих дней2 000 ₽ за точку, от 6 точек
Лист 3·услуги
Технический план нужен, чтобы дом, баня или гараж появились в ЕГРН и на них можно было зарегистрировать право.
Дом, садовый дом, баня или гараж построены, но не стоят на кадастровом учёте.
На выходеТехнический план для учёта и регистрации права. Декларацию о доме подписывает владелец участка — помогу её заполнить.
Дом разобран или сгорел, а в ЕГРН он всё ещё числится.
На выходеАкт для снятия объекта с кадастрового учёта.
ЗаконДо 1 марта 2031 года жилой или садовый дом на участке для садоводства, ИЖС или ЛПХ в населённом пункте ставят на учёт по техплану и декларации, без уведомлений о строительстве (ч. 12 ст. 70 218‑ФЗ). Если у участка нет границ в ЕГРН, учёт дома приостановят (п. 21.2 ч. 1 ст. 26) — тогда сначала межевание.
Лист 4·услуги
Подаю документы и веду их до выписки из ЕГРН. Сроки учёта — за Росреестром, за документы и ответы на приостановки отвечаю я.
Площадь по забору больше, чем в ЕГРН? Шесть путей и диагностика — ниже
Забор не по границе
Частая история в садоводствах. Как оформить разницу, зависит от одного: чья земля за вашим забором по документам. Выберите свой случай.
Путь A·Государственная земля, никем не занятая
Срок4–7 месяцев
Риски
Путь B·Граница в ЕГРН записана с ошибкой
Срок1,5–3 месяца
Риски
Путь C·И ошибка в границах, и свободная земля рядом
Срок6–9 месяцев
Риски
Путь D·Общая земля садоводства
Срок3–6 месяцев, по графику собраний
Риски
Путь E·Проезд, дорога или соседский участок
Срок5–7 рабочих дней
Риски
Путь F·Администрация отказала
Срок6–12 месяцев
Риски
Разбор из практики
Садовый участок в Выборгском районе, около 90 км от города. Владелец хотел оформить землю по забору — вот что показала съёмка и какие пути были.
Предложение по этому участку
| Путь | Срок | Работы |
|---|---|---|
| ·Диагностика | 5–10 рабочих дней | 18 000 ₽ |
| AПрирезка через администрацию | 4–7 месяцев | 95 000 ₽ |
| BУточнение границ | 1,5–3 месяца | 45 000 ₽ |
| CУточнение, потом прирезка | 6–9 месяцев | 125 000 ₽ |
| DЧерез собрание СНТ | 3–6 месяцев | 60 000 ₽ |
| EПеренос забора по границе | 5–7 рабочих дней | 14 000 ₽ |
| FСуд | 6–12 месяцев | от 90 000 ₽ |
Цены сентября 2026 года. Участок в 90 км от города и нестандартный — на вашем цена будет своя. Сверх работ: плата за землю при прирезке, госпошлина, выписки ЕГРН и нотариальная доверенность.
Как работаю
Присылаете номер или выписку. Смотрю, что записано в ЕГРН, и говорю, с чего начать.
Подписываем до начала работ, со сметой. Первый этап — диагностика или выезд — оплачивается авансом.
Съёмка участка и построек, контрольные промеры, сбор сведений о соседях.
Межевой план, технический план или схема — сдаю по акту, вторая половина оплаты после подписания.
Подаю документы и веду их до выписки из ЕГРН, отвечаю на приостановки.
Отвечаю за полноту и качество документов и за ответы на приостановки. Решение о прирезке принимает администрация, об учёте — Росреестр, о землях садоводства — общее собрание: их решение не может гарантировать никто. Если оформить нельзя, вы получите письменное заключение с обоснованием.
Вопросы
Прямой обязанности нет. Но с 1 марта 2025 года, если границ участка нет в ЕГРН, Росреестр приостанавливает регистрацию договоров с ним — продажи, дарения, аренды, залога — и учёт или регистрацию прав на дом на этом участке. Если за три месяца приостановки границы не внести, будет отказ. Так устроены п. 21.1 и 21.2 ч. 1 ст. 26 закона 218‑ФЗ, их ввёл закон 487‑ФЗ. Проще отмежевать заранее, чем узнать об этом в день сделки.
Зависит от участка: сколько поворотных точек, что уже записано в ЕГРН, есть ли спор с соседями. Цену называю после проверки по кадастровому номеру и фиксирую в договоре до начала работ.
Если соседа известили как положено, а он не пришёл и не прислал возражений, граница считается согласованной (ч. 3 ст. 40 закона 221‑ФЗ). Если он возражает письменно, возражения прикладываются к межевому плану, а спор о границе решает суд. Часто до суда не доходит: вынос границ показывает, где межа проходит на самом деле.
Может быть: это самовольное занятие земли, ст. 7.1 КоАП. Гражданину — от 1 до 1,5 % кадастровой стоимости участка, посчитанной на занятую часть, но не меньше 5 000 ₽; если кадастровая стоимость не определена — от 5 000 до 10 000 ₽. Уйти от штрафа можно тремя путями: оформить землю через администрацию, уточнить границы, если ошибка в ЕГРН, или перенести забор. Какой путь ваш, покажет диагностика.
Да, до 1 марта 2031 года — по дачной амнистии (ч. 12 ст. 70 закона 218‑ФЗ). Жилой или садовый дом на участке для садоводства, ИЖС, личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта или фермерского хозяйства регистрируют по техническому плану, без уведомлений о строительстве. Сведения о доме берутся из декларации, которую подписывает владелец участка. Дом должен укладываться в параметры индивидуального жилого дома.
На выезд — желательно: показать участок, постройки и старые межевые знаки. Документы в Росреестр можно подать по нотариальной доверенности.
Вы получите письменное заключение: что мешает и можно ли это исправить. Диагностика засчитывается в стоимость работ, если выберете другой путь, а остановиться после неё можно без штрафов.
Начать с проверки
Посмотрю, что об участке записано в ЕГРН, и скажу, какие работы нужны и что понадобится от вас. Номера нет — оставьте телефон, разберёмся.
Заявка отправлена. Посмотрю участок и свяжусь по оставленному контакту.